Como funciona
As faixas de Stamp Duty 2025/26
Esta calculadora de stamp duty entrega o SDLT exato de qualquer compra residencial na Inglaterra ou Irlanda do Norte, usando as faixas que passaram a valer em 01/04/2025. Coloque o preço, marque o tipo de comprador e o número abaixo é o que o solicitor vai pedir no completion. Vale cruzar com a calculadora de mortgage, a calculadora de juros compostos e a calculadora de council tax para ver o cash-to-complete real — imposto, entrada e custo recorrente juntos.
O SDLT vale na Inglaterra e Irlanda do Norte. Escócia tem LBTT e País de Gales tem LTT — impostos próprios. As faixas abaixo são para compras residenciais concluídas a partir de 01/04/2025, quando acabou o aumento temporário dos limites de 2022–2025.
| Faixa | Residência principal | Imóvel adicional |
|---|---|---|
| Até £125.000 | 0% | 5% |
| £125.001 – £250.000 | 2% | 7% |
| £250.001 – £925.000 | 5% | 10% |
| £925.001 – £1,5m | 10% | 15% |
| Acima de £1,5m | 12% | 17% |
Como o Stamp Duty é calculado
O SDLT é progressivo por faixas — você paga a alíquota de cada faixa apenas sobre a fatia do preço dentro dela. Não é uma alíquota única sobre o total.
Exemplo: £400.000 como residência principal
Primeiros £125.000 × 0% = £0
Próximos £125.000 × 2% = £2.500
Restantes £150.000 × 5% = £7.500
SDLT total = £10.000 — 2,5% efetivo.
Exemplo: £400.000 como first-time buyer
Primeiros £300.000 × 0% = £0
Próximos £100.000 × 5% = £5.000
SDLT total = £5.000 — metade do regular.
Exemplo: £400.000 como segundo imóvel
Primeiros £125.000 × 5% = £6.250
Próximos £125.000 × 7% = £8.750
Restantes £150.000 × 10% = £15.000
SDLT total = £30.000 — o acréscimo de 5% pesa.
Isenção de first-time buyer
Para se qualificar, precisa estar comprando seu primeiro imóvel residencial (no mundo todo), pretender morar nele e o preço tem que ser de no máximo £500.000. Acima disso, paga as alíquotas padrão.
Em compras conjuntas, ambos precisam ser first-time buyers.
O acréscimo de 5% em imóvel adicional
Se na data do completion você já é dono (ou co-dono) de outro imóvel residencial no mundo, e não está substituindo sua residência principal, incide 5% adicional em cada faixa. Isso atinge buy-to-let, segundas residências e compras em paralelo.
É possível recuperar esse extra se você vender a residência anterior em até 36 meses depois da nova compra.
Quando e como se paga
O solicitor envia a declaração de SDLT e paga ao HMRC em até 14 dias após o completion. Geralmente entra como parte das completion monies — você não precisa fazer nada, mas o valor tem que estar no cliente account do solicitor na hora do exchange.
Erros comuns
- "Se eu pagar £1 a menos, caio de faixa." — Falso. O imposto é por faixas.
- "Meu apartamento lá fora não conta." — Conta. Qualquer imóvel residencial no mundo dispara o acréscimo.
- "Imóvel novo é isento." — Não é. Algumas construtoras pagam o SDLT como incentivo.
- "Comprando com meu parceiro, sou first-time buyer." — Os dois precisam ser.
Escócia e País de Gales — impostos e faixas diferentes
Se o imóvel fica na Escócia ou em Gales, esqueça o SDLT — são outros impostos. A estrutura é parecida, mas as faixas mudam muito e o nome no fechamento do negócio também.
Escócia — Land and Buildings Transaction Tax (LBTT)
Administrado pela Revenue Scotland. Para 2025/26, as alíquotas de residência principal são: 0 % até £145.000, 2 % entre £145.001 e £250.000, 5 % até £325.000, 10 % até £750.000 e 12 % acima. First-time buyers têm corte isento de £175.000. O Additional Dwelling Supplement (ADS) para segundo imóvel subiu de 6 % para 8 % em abril de 2025, tornando a Escócia um dos lugares mais caros do Reino Unido para buy-to-let.
País de Gales — Land Transaction Tax (LTT)
Administrado pela Welsh Revenue Authority. Em 2025/26, residência principal: 0 % até £225.000, 6 % entre £225.001 e £400.000, 7,5 % até £750.000, 10 % até £1,5 m e 12 % acima. Não existe isenção de first-time buyer — em troca, o corte de £225.000 é bem maior. O acréscimo sobre imóvel adicional subiu de 4 % para 5 % em dezembro de 2024.
O adicional de 2 % para não residentes
Desde abril de 2021, quem não é residente no Reino Unido paga 2 % a mais em cada faixa do SDLT. É considerado não residente quem passou menos de 183 dias no país nos 12 meses antes do completion. As combinações mais esquecidas:
- First-time buyer não residente — ainda paga os 2 % sobre o trecho de £300.001 a £500.000, somado à alíquota padrão.
- Não residente comprando imóvel adicional — 2 % + 5 % = 7 % extra sobre a alíquota base, o que leva a alíquotas totais de 12 % a 19 %.
- Funcionários da Coroa como diplomatas e militares servindo no exterior ficam isentos do adicional de 2 %, mesmo não residentes.
Uso misto, transações ligadas e múltiplos imóveis
Algumas situações de borda podem mudar drasticamente o imposto. Seu solicitor deve apontá-las, mas vale entender o argumento antes do fechamento.
Imóvel de uso misto
Um imóvel com parte residencial e parte não residencial (por exemplo, apartamento acima de uma loja ou casa com pasto alugado para agricultor) usa as faixas não residenciais: 0 % até £150.000, 2 % até £250.000, 5 % acima. As alíquotas são menores e não há acréscimo. O HMRC apertou essa regra depois de uma onda de pedidos agressivos; um simples pasto de jardim provavelmente já não se qualifica.
Transações ligadas
Se você compra vários imóveis do mesmo vendedor em negócios ligados, o HMRC os trata como uma só operação para efeitos de alíquota. Três apartamentos de £200.000 cada viram uma compra de £600.000, caindo em faixas maiores. A regra evita que o comprador fatie artificialmente a negociação.
Multiple Dwellings Relief (abolido)
O MDR permitia calcular o imposto pela média dos imóveis ligados, reduzindo bastante a conta. Foi abolido em 1 de junho de 2024 para novas compras. Se você completou antes, ainda pode ter direito — converse com um consultor tributário.
Cinco cenários em preços diferentes
Uma volta rápida pelas faixas para você cruzar com a calculadora. Todos em 2025/26, residência principal salvo indicação.
| Cenário | Preço | SDLT |
|---|---|---|
| First-time buyer, apartamento em Leeds | £220.000 | £0 |
| First-time buyer, casa em Reading | £420.000 | £6.000 |
| Troca de residência, Nottingham | £275.000 | £3.750 |
| Troca de residência, Bristol | £550.000 | £17.500 |
| Segundo imóvel, casa na Cornualha | £350.000 | £20.000 |
| Buy-to-let, casa em Manchester | £200.000 | £11.250 |
| Não residente, apartamento Zona 2 Londres | £750.000 | £56.250 |
Quem é first-time buyer na visão do HMRC
A definição é mais rigorosa do que a maioria imagina. Você não é first-time buyer se qualquer uma das situações abaixo se aplica.
- Já teve qualquer imóvel residencial (freehold ou leasehold) no mundo, mesmo herdado e vendido em seguida.
- Possui quota em trust residencial ou herdou qualquer parte da casa de um parente falecido.
- Um comprador conjunto na operação já teve imóvel, mesmo que não contribua para a entrada.
- Você foi co-proprietário num casamento anterior e o imóvel foi transferido ao ex-parceiro por ordem judicial — o HMRC considera propriedade prévia.
Como recuperar o adicional de 5 % quando a venda demora
Se você compra o próximo imóvel antes de vender o atual, paga o adicional de 5 % no completion e pede de volta quando a venda da residência anterior acontecer — desde que em até 36 meses. O pedido é feito no formulário SDLT16 pelo solicitor ou direto no GOV.UK. Guarde a completion statement das duas operações e o certificado SDLT5 original. O HMRC devolve por transferência bancária, normalmente em até 12 semanas.
A armadilha é esquecer. Numa compra de £400.000, o adicional são £20.000 que a calculadora não lembra depois que você sai do escritório do conveyancer. Um lembrete no calendário para 35 meses depois é seguro-barato.
Chattels versus fixtures — o jeito legal de reduzir o SDLT
O SDLT incide sobre o preço do terreno e dos itens permanentemente fixos, não sobre objetos removíveis que o vendedor deixa no negócio. Se uma venda de £252.000 inclui £3.000 em móveis e eletrodomésticos genuinamente removíveis, o solicitor pode separar o contrato em £249.000 pelo imóvel e uma lista de chattels, colocando a operação abaixo da faixa de £250.000.
- Chattel (fora do SDLT) — guarda-roupa solto, cortinas, carpetes jogados sobre piso de madeira, eletrodomésticos não embutidos, móveis de jardim, tapetes feitos sob medida.
- Fixture (dentro do SDLT) — cozinha planejada, louças de banheiro, armários embutidos, forno de embutir, piso de madeira parafusado ou pregado, radiadores tubulados.
- Regra prática — se estraga ao ser removido, é fixture. Se sai inteiro no caminhão de mudança do vendedor, é chattel.
Leasehold e ground rent — o custo escondido pelo NPV
A maioria dos apartamentos leasehold também paga SDLT sobre o valor presente líquido (NPV) dos ground rents futuros ao longo do contrato. Abaixo do limite de NPV de £125.000, nada a mais; acima, 1 % sobre o excedente. Para um novo apartamento em Londres com £500/ano de ground rent por 999 anos, o NPV fica em torno de £24.000 — bem abaixo do limite. Mas em contratos antigos com ground rent que dobra a cada 10 ou 25 anos, o NPV chega a seis dígitos e acrescenta milhares de libras ao imposto. Peça sempre ao solicitor a linha do NPV no cálculo, não só a linha de consideration.
Histórico recente das faixas de SDLT (e por que o seu amigo pagou diferente)
O Reino Unido mexeu muito no SDLT desde 2020. Entender a cronologia ajuda a comparar preços e evita a frustração de descobrir que um vizinho pagou metade do que você pagou.
- Julho 2020 a junho 2021 — "SDLT holiday" completo, corte isento de £500.000 para residência principal. Compras nesse período economizaram até £15.000.
- Julho 2021 a setembro 2021 — corte isento caiu para £250.000, ainda acima do padrão.
- Outubro 2021 a setembro 2022 — voltou ao padrão de £125.000.
- Setembro 2022 a março 2025 — corte elevado temporariamente para £250.000 pelo mini-orçamento, e first-time buyer com corte de £425.000 (preço máximo £625.000).
- A partir de 1 de abril de 2025 — voltou ao padrão de £125.000 e o corte de first-time buyer voltou a £300.000 (preço máximo £500.000), o quadro atual desta página.
Orçamento para o dia do completion
SDLT costuma ser o maior custo não coberto pela mortgage, mas não o único. Antes de fechar a oferta, monte uma linha de caixa com todos os gastos para não ser pego de surpresa na última semana.
- Depósito — normalmente 5 % a 25 % do preço, pago no exchange (duas a seis semanas antes do completion).
- SDLT — o valor calculado acima, pago ao HMRC pelo solicitor em até 14 dias.
- Honorários do solicitor — £1.500 a £2.500 para casos residenciais padrão, mais IVA.
- Buscas (Land Registry, local authority, drainage, environmental) — £400 a £600 somadas.
- Registro do imóvel — £40 a £455 conforme a faixa de preço.
- Mortgage arrangement fee — £0 a £2.000, pode ser pago à vista ou somado ao empréstimo.
- Mudança e seguro do imóvel — £500 a £2.500 dependendo do volume e da distância.
- Reserva estratégica — mantenha pelo menos 3 % do preço em caixa para surpresas de última hora (pequenos reparos exigidos pelo lender, problemas na contagem de medidor, antecedências de aluguel).
SDLT e o imposto sobre ganho de capital no futuro
Se você vende um imóvel que não foi sua residência principal durante todo o tempo (por exemplo, um buy-to-let ou uma segunda casa), o HMRC cobra Capital Gains Tax sobre o lucro. O SDLT pago na compra entra no custo base dessa venda, junto com honorários do solicitor, custos de escritura e melhorias estruturais (mas não reformas cosméticas). Guarde o SDLT5 e a completion statement em pasta digital — 10 a 20 anos depois, no momento da venda, esse PDF pode valer alguns milhares de libras em imposto economizado.
