Como funciona
Como funciona a hipoteca no Reino Unido
Esta calculadora de hipoteca UK mostra a parcela real de uma hipoteca repayment na Inglaterra, Escócia, País de Gales ou Irlanda do Norte — o mesmo valor que um broker apresenta depois dos stress-tests e das taxas de produto. Digite empréstimo, taxa e prazo, e o resultado aparece antes do café esfriar.
No UK, quase todas as hipotecas novas são repayment (capital e juros) — você amortiza ao longo do prazo (geralmente 25 anos) e o imóvel fica integralmente seu no fim. Interest-only ainda existe, mas hoje é mais comum no buy-to-let. A taxa normalmente é fixa por 2, 5 ou 10 anos e depois volta à Standard Variable Rate (SVR) do banco.
Os bancos olham o Loan-to-Value (LTV) — valor do empréstimo sobre o valor do imóvel — e a affordability (renda, dívidas, gastos). Quanto menor o LTV, melhor a taxa. 60% ou menos desbloqueia as melhores ofertas. Antes de assinar, muita gente abre em paralelo a calculadora de stamp duty e a calculadora de juros compostos para ver o custo real — entrada, imposto e juros ao longo do prazo.
A fórmula do pagamento mensal
A amortização faz duas coisas ao mesmo tempo: cobra juros mensais sobre o saldo em aberto e reduz o principal até zerar ao fim do prazo.
Exemplo: £250.000 a 4,5% em 25 anos
Taxa mensal r = 0,045 / 12 = 0,00375. Prazo n = 25 × 12 = 300 meses.
Parcela = 250.000 × (0,00375 × 1,00375^300) / (1,00375^300 − 1) ≈ £1.389,58.
Total pago em 25 anos ≈ £416.874. Juros totais ≈ £166.874.
No mês 1, cerca de £937,50 são juros e £452,08 amortização. No último ano quase tudo vira principal.
O que muda sua parcela
| Mudança | Efeito sobre £250k / 4,5% / 25 anos |
|---|---|
| +1% na taxa (5,5%) | +£145/mês, +£43.500 no total |
| −1% na taxa (3,5%) | −£138/mês, −£41.400 no total |
| Prazo 30 em vez de 25 | −£123/mês, +£48.400 em juros |
| Prazo 20 em vez de 25 | +£192/mês, −£47.400 em juros |
| Pré-pagar £100/mês | ~2,5 anos mais cedo, ~£21k de juros economizados |
Taxa fixa, tracker ou variável?
A maioria opta por fixa (2, 5 ou 10 anos) pela previsibilidade. O tracker acompanha a taxa base do Bank of England + margem. A SVR do banco (vigente depois do seu deal) costuma ser a mais cara; remortgaging um ou dois meses antes do fim do prazo evita que você caia nela.
Pré-pagamento: o superpoder silencioso
A maioria das hipotecas fixas permite pré-pagar até 10% do saldo por ano sem multa (ERC). Pequenos pré-pagamentos economizam juros desproporcionais porque reduzem o saldo sobre o qual os juros incidem.
£100 extras por mês em £250.000 encurta o prazo em 2–3 anos e economiza £15.000–£25.000 dependendo da taxa. Verifique as regras do seu credor antes.
Outros custos a considerar
- Stamp Duty — veja nossa calculadora de Stamp Duty. First-time buyers têm isenção até £425.000.
- Taxas de arranjo/produto — tipicamente £0–£1.999. Dá para somar ao empréstimo, mas aí paga juros sobre elas.
- Avaliação, survey, conveyancing, searches — orçamento de £1.500–£3.000.
- Seguro do imóvel — exigido desde o dia do completion. Vale comparar todo ano.
Affordability — como o banco realmente decide
Por trás do múltiplo de renda existe uma avaliação de affordability bem mais granular. O banco faz stress-test em três cenários: na taxa do produto, na SVR e no cenário obrigatório da FCA (geralmente SVR + 1 %). Depois desconta os gastos fixos da renda líquida e vê se a mortgage ainda cabe.
- Renda bruta para líquida: salário, bônus (em geral 50 % conta), overtime garantido, aluguel (líquido), saques de pensão.
- Gastos fixos comprometidos: pagamento mínimo do cartão, empréstimos pessoais, financiamento de carro (incluindo o balloon do PCP), creche, pensão alimentícia, escolas privadas.
- Custo de vida assumido: buffer tipo ONS por adulto e por criança, ajustado pelo CEP.
- Histórico de crédito: atrasos, defaults, CCJs, IVAs, payday loans nos últimos 12 meses e volume de hard-searches reduzem o teto.
Amortização por dentro — tabela dos 12 primeiros meses
A parcela no exemplo baseline fica fixa em £1.389,58, mas a divisão entre juros e amortização muda todo mês. Veja o primeiro ano arredondado.
| Mês | Parcela | Juros | Amortização | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | £1.390 | £938 | £452 | £249.548 |
| 2 | £1.390 | £936 | £454 | £249.094 |
| 3 | £1.390 | £934 | £456 | £248.638 |
| 6 | £1.390 | £928 | £462 | £247.263 |
| 12 | £1.390 | £917 | £473 | £244.396 |
| 60 | £1.390 | £819 | £571 | £217.935 |
| 120 | £1.390 | £649 | £741 | £172.427 |
| 180 | £1.390 | £428 | £962 | £113.231 |
| 240 | £1.390 | £142 | £1.248 | £36.478 |
| 300 | £1.390 | £5 | £1.385 | £0 |
Quatro cenários concretos
Números reais para três compradores e um landlord. Taxas de mercado 2025/26 entre 60 % e 85 % LTV; substitua pelos seus onde a narrativa encaixar.
Cenário A — first-time buyer em Manchester
Emília, 28 anos, ganha £42.000 brutos. Poupou £22.000 para uma casa de £220.000, tomando £198.000 a 90 % LTV. Melhor fixa de 5 anos a 90 % LTV: 4,65 %. Parcela em 30 anos = £1.020. SDLT = £0 pela isenção de first-time buyer. Custo total nos 5 anos de fixa ≈ £61.200, sendo £44.200 em juros. O teto de affordability do banco (4,5 × renda) era £189.000 — a diferença foi coberta com £5k de presente familiar e histórico de crédito limpo.
Cenário B — remortgaging em Bristol
Amy e Josh devem £168.000 com 18 anos restantes. Pagavam £1.260 a 5,40 % depois de cair em SVR. Uma fixa nova de 5 anos a 4,15 % (70 % LTV) baixa a parcela para £1.125, economizando £135/mês ou £8.100 nos 5 anos. Taxa de produto de £999 somada ao saldo — economia real, após a taxa, cerca de £7.100.
Cenário C — troca de casa em Edimburgo
Os Grant vendem por £380.000 e compram por £525.000, portando £220.000 da fixa atual de 3,79 % e tomando mais £155.000 à taxa de hoje, 4,35 % (o banco divide em dois sub-accounts). O LBTT na compra de £525k fica em torno de £27.350. Parcela combinada sobe de £1.140 para £2.050. Eles ampliam o prazo para 22 anos para caber na affordability.
Cenário D — buy-to-let em Nottingham
Arun compra um apartamento de £180.000 para alugar. Entrada de 25 % (£45.000) e mortgage interest-only de buy-to-let de £135.000 a 5,25 %. Parcela só juros = 135.000 × 0,0525 / 12 ≈ £590/mês. Com aluguel de £1.100/mês, a cobertura stress-tested é (1.100 × 12) / (135.000 × 0,0625) = 1,56x — acima do mínimo de 125 % para empresas limitadas. Adicional de SDLT de 5 % = £8.250.
Armadilhas a evitar
A maioria dos arrependimentos vem de meia dúzia de decisões evitáveis. Em linguagem direta:
- Assumir o prazo mais longo por default. 40 anos parece barato, mas 25 anos na mesma taxa economiza cerca de £60k de juros em £250k. Se dá para pagar um pouco mais no mês, paga muito menos no total.
- Somar toda taxa ao empréstimo. Taxa de £999 somada a 30 anos a 4,5 % vira £820 extras em juros. Pague com o cash se puder.
- Cair em SVR. A SVR média hoje está em torno de 7 %. Perder o remortgage em 3 meses num saldo de £200k custa cerca de £1.200.
- Contratar proteções caras junto da mortgage. Seguro-vida e income protection vendidos no balcão costumam ser caros; compre com broker especializado ou use MoneyHelper.
- Subseguro do imóvel. O que importa é o custo de reconstrução (rebuild cost), não o valor de mercado. Use o simulador de sum insured da seguradora.
Tipos de mortgage no UK — além de fixa e tracker
A maior parte das manchetes fala em fixa de 2 anos e tracker, mas a prateleira é bem maior. Conhecer as opções ajuda a escolher o produto certo para a sua vida, não só o primeiro número do comparador.
- Offset mortgage — liga a mortgage a uma conta poupança. Você paga juros sobre o saldo devedor menos a poupança. Ótima para autônomo com caixa irregular e para quem quer liquidez sem abrir mão de reduzir a mortgage.
- Discount mortgage — taxa variável fixada a uma margem abaixo da SVR do banco. Taxa de entrada menor, mas o banco pode mexer na SVR a qualquer momento.
- Cashback mortgage — o banco devolve £300–£1.000 no completion. Costuma vir com taxa um pouco maior; faça a conta total.
- Green mortgage — desconto ou cashback para quem compra imóvel com EPC A ou B. O desconto costuma ser 0,05–0,15 p.p. — modesto, mas existe.
- Flexible mortgage — recursos explícitos de pré-pagamento, sub-pagamento e payment-holiday. Útil para contratados (contractors) e rendimento variável.
- Shared-ownership mortgage — desenhada para conviver com a cota de uma housing association; o banco modela aluguel e parcela juntos.
- Joint borrower sole proprietor — um familiar reforça a affordability sem entrar na escritura. Jeito comum de pais ajudarem filhos adultos sem disparar o adicional de Stamp Duty.
Proteção e seguros que andam junto com a mortgage
Contratar uma mortgage é mais do que assinar a parcela — é assumir uma dívida que pode durar décadas. Três produtos de proteção costumam ser vendidos junto e merecem atenção.
Life insurance (seguro de vida)
Paga o saldo remanescente se o titular faleça no prazo. Com decreasing term a cobertura cai junto com o saldo e o prêmio é mais barato; com level term o valor fica fixo e paga um extra à família. Para um casal jovem, £150.000 de decreasing term de 25 anos costuma custar £8–£15/mês.
Income protection (renda)
Substitui parte do salário se uma doença ou acidente impedir o trabalho por tempo prolongado. Paga tipicamente 50–65% do salário, após um período de carência (deferred period) de 1, 3 ou 6 meses. Vale mais do que Critical Illness para quem depende da renda mensal para pagar a mortgage.
Building insurance (seguro do imóvel)
O próprio contrato da mortgage exige. Cobre estrutura, telhado, paredes, encanamento. O valor segurado é o custo de reconstrução, não o valor de mercado — consulte a ABI rebuild calculator antes de contratar.
Critical Illness Cover
Paga um montante fixo (lump sum) ao ser diagnosticada uma condição séria — câncer, infarto, AVC. Pode ser combinada com a life insurance. Útil para quem tem filhos pequenos ou dívidas altas fora da mortgage.
Checklist do dia do completion
Completion é quando o dinheiro é transferido, as chaves são entregues e a mortgage começa a existir oficialmente. Cinco itens para não esquecer.
- Buildings insurance — precisa estar ativo no dia do exchange (contrato), não só no completion.
- Leituras de água, gás e luz — anote no dia e envie às concessionárias para evitar cobranças indevidas.
- Redirecionamento de correspondência — Royal Mail faz por 3, 6 ou 12 meses a partir de £38.
- Council Tax — avise a câmara local no mesmo dia para começar a nova conta e encerrar a antiga.
- Contatar o corretor — confirme que o DIP (decision in principle) foi convertido em oferta formal e que o solicitor emitiu o Certificate of Title ao lender.